Brèves de l'Immobilier

La baisse des prix des logements anciens est amorcée

12/11/2008

Plusieurs "indices" ou "baromètres" sont concordants ; après le nombre de transactions réalisées, les prix de l'immobilier ont amorcé leur baisse : pour la première fois depuis 1996, l'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - près de 9.000 agences en France) affiche une baisse en variation annuelle : -0,7% en octobre 2008 contre encore +0,1% en septembre et +1,2% en juillet. Cette descente est due à une plongée des prix au cours des 3 derniers mois : -4,3%.

Commentant ce chiffre à l'AFP, la FNAIM prévoit une accentuation de la tendance, avec une année 2008 se terminant avec une baisse des prix comprise entre 5 et 8% par rapport à 2007 et un effondrement des transactions dans l'ancien, dont le nombre devrait être en 2008 inférieur de 30% à celui de 2007 (700.000).

Des Trophées de l'innovation au salon de la copropriété et de la gestion de biens

12/11/2008

Sous le parrainage du quotidien Le Figaro, trois Trophées de l'innovation ont été remis dans le cadre du Salon 2008 de la copropriété et de la gestion de biens qui se tient les 12, 13 et 14 novembre à Paris-Expo : ils récompensent des produits ou services innovants de la filière dans trois rubriques : "Innovation développement durable", "Innovation destinée aux professionnels", et "Innovation destinée aux copropriétaires".

Le Trophée "Innovation développement durable" a été décerné à La société Lyonnaise des eaux pour son Pack Services Pro : il s'agit d'une gamme de services pour l'amélioration de la gestion de l'eau, s'appuyant sur la technologie de télé-relève longue portée et la mise à disposition d'un portail internet de services ; ils permettent un suivi quotidien des consommations collectives autorisant une détection rapide des fuites, et une relève systématique des compteurs divisionnaires le tout avec un interlocuteur unique...

Le Trophée "Innovation destinée aux professionnels" a été remis à la société Jigal - Couverture étanchéité pour son système Couronnex, dispositif original de protection des couronnements de cheminées et des souches sous-jacentes.

Enfin, le Trophée "Innovation destinée aux copropriétaires" a été décerné à la société SPAC pour son Concept Hexa-SPAC, système de réalisations d'inscriptions en écriture braille pour malvoyants sur des mains courantes d'escaliers ou de circulations (profilé standard ou autre profilés) fabriquées et posées par leurs soins (sur toute la France).

Baux d'habitation, GRL, et suppression de la caution personnelle en cas de GLI : la FNAIM entre en résistance

10/11/2008

La disposition prévue dans le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, adopté par le Sénat en première lecture, et visant à interdire de demander à un locataire une caution personnelle quand le bailleur a souscrit une assurance de garantie loyers impayés (GLI) passe mal : la FNAIM, et notamment sa caisse de garantie qui délivre aussi la GLI pour ses adhérents administrateurs de biens dénonce à juste titre le fait que cette mesure risque de renchérir le coût de cette garantie en raison de la disparition des recours pour les assureurs. Il est vrai que les assureurs qui délivrent la GLI demandent la plupart du temps aux bailleurs ou à leurs mandataires d'assortir par précaution les locations qu'ils soumettent d'au moins une caution personnelle, même lorsque les candidats présentent de bons ratios de solvabilité !

En réalité la FNAIM craint quasi-ouvertement une concurrence déloyale de la GRL (Garantie des risques locatifs), de même coût mais aux garanties très nettement supérieures tout en ne requérant aucune caution, voire même une extension vers une GURL (Garantie universelle des risques locatifs), toujours dans les cartons du gouvernement ! Elle part donc en guerre et appelle à la mobilisation et aux témoignages de soutien au moyen d'une lettre type diffusée à tous ses adhérents, demandant le retrait de la mesure incriminée du projet de loi, et le cantonnement de la GRL "à sa mission sociale initiale : garantir les locataires titulaires d'un Pass-GRL, dont le taux d'effort est compris entre 33 et 50%"...

Les dirigeants de GRL Gestion, l'un des deux organes de mise en oeuvre de la GRL font remarquer que les garanties GLI à la FNAIM ne sont mutualisées qu'à hauteur de 15% des lots gérés, alors que le recours à la caution représente 2 locataires sur 3 ; mettant cette réaction sur le compte de la défense d'intérêts catégoriels (les administrateurs de biens peuvent "marger" sur la GLI de type FNAIM et pas sur la GRL), ils mettent en avant le caractère obsolète de la caution : difficulté de trouver des locataires avec garants avec à la clef le risque de vacance (dans certaines régions), complexité du montage des dossiers de location où la présence de 2 cautions solidaires est souvent nécessaire, nécessité de respect d'un formalisme sévèrement sanctionné par les juges quand il n'est pas respecté, etc.

Sur ce dernier point, ils citent une étude de l'ANIL de 2001 révélant que plus de 20% des actes de caution sont susceptibles d'être invalidés par les juges.

Enfin, ils font remarquer que la caution est une garantie souvent aléatoire sur les 6 ou 9 ans où elle est engagée : "peut-on avoir la certitude qu'une caution sera solvable le jour où elle sera engagée ?", demandent-ils notamment ; en général le garant est déjà, dans la plupart des cas, engagé sur une charge de logement personnelle (remboursement crédit immo ou loyer). Le jour où son cautionnement est sollicité, sa charge de logement personnelle cumulée à celle pour laquelle il s'est porté garant va représenter plus de 50 % d'endettement !

La baisse des taux des banques centrales ne devrait pas se répercuter rapidement sur ceux des prêts immobiliers

7/11/2008

La Banque centrale européenne (BCE) a annoncé le 6 novembre une réduction de son principal taux directeur de 0,5 point, le faisant passer de 3,75 % à 3,25 %, à peine un mois après une précédente baisse de même ampleur. La Banque d'Angleterre faisait encore mieux en baissant le sien de 1,5 point à 3% !

Cette baisse peut-elle se répercuter rapidement sur les taux des crédits immobiliers, que l'Observatoire Crédit Logement/CSA (Observatoire du financement des marchés résidentiels) estime à 5,15 en octobre, en augmentation pratiquement de 0,10 %, chaque mois, depuis janvier. Rien n'est moins sûr : les spécialistes considèrent que l'effet de la baisse du taux directeur de la BCE sur les tarifs bancaires ne sera ni immédiat ni total, et qu'il faudra probablement attendre début 2009 pour le sentir, car les taux des crédits à long terme avaient déjà intégré cette annonce : non seulement elle était attendue, mais elle a même un peu déçu par son manque d'ampleur, compte tenu des risques plus élevés que présentent les emprunteurs d'aujourd'hui aux yeux des banques.

Et ce ne sont pas les incantations - voire menaces - gouvernementales qui y changeront grand chose : la sécurisation des prêts exige des marges importantes entre le montant des fonds versés et la valeur du bien pris en garantie, que les banques ont tendance, compte tenu des anticipations quant au marché immobilier, à estimer en baisse dans les années qui viennent ; à défaut d'apport personnel important, elles ont inévitablement tendance à prendre une prime de risque, et à exiger un niveau de solvabilité à toute épreuve ce qui exclut ipso facto une bonne partie des emprunteurs potentiels !

Le desserrement de l'étau pourra en tous cas être mesuré au cours des mois qui viennent par un nouvel instrument : la ministre de l'économie, Christine Lagarde, a annoncé le même 6 novembre qu'elle publierait chaque mois un baromètre des crédits distribués aux différents agents économiques.

En définitive, le blocage du marché immobilier qui semble tant inquiéter le gouvernement, ne pourra probablement être levé que par une baisse substantielle et rapide des prix. Ouvrir artificiellement les vannes du crédit, comme d'aucuns le demandent n'auraity probablement pour effet que de retarder cette baisse, et donc la reprise du marche, enfin purgé de l'excès de hausse intervenue depuis au moins deux ou trois ans !

L'Observatoire du bien-être dans les immeubles publie les résultats de son 4ème sondage

3/11/2008

Lancé initialement par le groupe d'administration de biens Loiselet & Daigremont, l'Observatoire du bien-être dans les immeubles a été repris cette année par le CSAB (Conseil supérieur de l'administration de biens), une des quatre organisations de gérants d'immeubles et syndics de copropriété. Une fois de plus, les résultats sont très positifs : 84 % des personnes interrogées annoncent être heureuses dans leur logement.

Pour la quatrième année, le niveau de satisfaction est très élevé : 52% des sondés déclarent même se sentir tout à fait bien dans leur immeuble. Parmi les plus heureux, on compte les plus de 65 ans, propriétaires, retraités ou inactifs.

Les raisons exprimées restent sensiblement les mêmes d'une année sur l'autre. Le voisinage, la sécurité et la tranquillité déterminent le degré de satisfaction. Intéressant plus directement les gestionnaires d'immeubles : les caractéristiques de l'immeuble (33%), les relations avec le voisinage (29%) et l'environnement (42 %) interviennent aussi dans cette appréciation. Les espaces verts, la proximité avec les moyens de transport, les écoles, les commerces et le travail occupent également une place de croissante.

Pour le CSAB, ces résultats peuvent également avoir une explication psychologique. Plus l'extérieur (emploi, pouvoir d'achat) est difficile, plus l'intérieur a besoin d'être rassurant.

Lorsqu'ils expriment de l'insatisfaction, les sondés mettent en avant le voisinage (41%), la qualité des extérieurs (18%) et des parties communes (14%). Parmi les nuisances les plus incriminées, le bruit est invoqué à 53%...

Avec Universimmo.com