Fiches Pratiques

En cas de demande de prêt, il est systématiquement  demandé des garanties en contrepartie des crédits octroyés. Elles permettent aux banques et autres établissements prêteurs de se prémunir contre les risques d'insolvabilité. Trois types de garanties peuvent être demandées, certaines banques ou organismes de crédit imposant la formule et d'autres permettant un choix ou acceptant des alternatives :

L'hypothèque

Il s'agit d'une "sûreté réelle", consentie par l'emprunteur sur un bien immobilier pour garantir un prêt (hypothèque conventionnelle) ; sa constitution est incluse dans l'acte notarié et l'inscription est effectuée par le notaire à la conservation des hypothèques du lieu où est situé le bien en même temps que les formalités de " publicité foncière ". Elle fait l'objet dans les "frais de notaire" d'émoluments et de droits spécifiques, dont une taxe de publicité foncière.

L'hypothèque est inscrite pour une certaine durée et pour un montant de créance. Elle figure sur l'état hypothécaire que quiconque peut demander concernant un immeuble ou un lot de copropriété. A l'échéance, elle tombe sans formalité. Avant cette échéance, elle ne peut être annulée que par un acte de mainlevée partielle ou totale recueillant l'accord du créancier, ou par voie judiciaire. Dans le premier cas, la mainlevée requiert un acte notarié, et donc un coût supplémentaire.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Cette formule, comparable à l'hypothèque, est de même principe ; sa différence pour l'emprunteur est un moindre coût car elle évite la taxe de publicité foncière. Attention : un PPD ne peut garantir qu'un crédit pour acquérir un bien ancien ou neuf achevé. Il ne peut donc pas être utilisé pour les ventes en état futur d'achèvement (VEFA) ou pour la construction d'une maison individuelle. Dans ce dernier cas elle peut toutefois être utilisée pour l'achat du terrain.

La caution

Dans cette formule au succès croissant (1 vente sur trois actuellement), la garantie est apportée par une société de caution qui s'engage pour l'emprunteur. A la souscription, actée dans l'acte de vente, l'acquéreur règle une cotisation certes élevée, mais dans laquelle seule une commission plafonnée est acquise à la société de caution en rémunération de sa prestation. Le reste constitue une cotisation à un fonds qui est remboursée à hauteur de 75% environ en fin de prêt ou en cas de remboursement total par anticipation. Le coût de la garantie par caution est donc très compétitif par rapport à celui de l'hypothèque ou au PPD, et il l'est encore plus en cas de remboursement du prêt avant son échéance, grâce à l'absence totale de frais de mainlevée qui sont à payer en cas de prêt hypothécaire.

L'hypothèque rechargeable

Elle a été créée par une ordonnance du 23 mars 2006 en tant que variante de l'hypothèque conventionnelle classique : elle permet d'offrir successivement ou simultanément la même hypothèque en garantie de plusieurs créances présentes ou futures : le rechargement de l'hypothèque n'est qu'une faculté qui doit être prévue dans l'acte constitutif de l'hypothèque ; celle-ci est nécessairement constituée pour un montant maximal prévu dans l'acte constitutif comme pour toutes les hypothèques conventionnelles y compris en garantie de créances futures.

Le "rechargement" peut avoir lieu au bénéfice du créancier originaire ou de tout autre créancier mais dans la limite maximale des remboursements effectués ; comme l'hypothèque originelle, la convention de rechargement doit être passée par acte notarié et publiée.

Une hypothèque inscrite antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance peut être transformée en hypothèque rechargeable sous réserve de la rédaction d'un avenant et sa publication. Une loi du 20 février 2007 a étendu cette possibilité de transformation au privilège de prêteur de deniers.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com