Fiches Pratiques

Mode d'achat à deux ou plus, l'achat en SCI est une alternative par rapport à l'achat en communauté ou en indivision : au lieu d'être acheté en direct, le bien est acheté par une société civile immobilière (SCI) créée pour l'occasion ou déjà créée, à laquelle on fait "apport" des fonds nécessaires à l'achat contre émission de parts sociales, et qui peut aussi emprunter : dans ce cas l'apport se limite à la part payée comptant et aux frais, l'emprunt pour le financement de l'achat étant souscrit par la société.

Un bien déjà acheté en direct peut aussi être " apporté " à une SCI, mais dans ce cas il faut en passer par un acte de transfert de propriété en bonne et due forme, avec taxation de la plus-value éventuelle si le bien n'est pas une résidence principale et s'il est détenu depuis moins de 15 ans. Par contre les droits d'enregistrement sont nuls si la SCI est créée pour l'occasion et insignifiants dans les autres cas.

Une SCI doit d'entrée de jeu avoir au minimum deux associés effectuant des apports, de sommes d'argent (apport en numéraire) ou de biens (apports en nature), le nombre de parts souscrites étant lié à la valeur des apports.

Une SCI peut servir à acheter un bien destiné à être occupé ou loué. La location peut être commerciale, mais le caractère civil de la SCI exclut la location en meublé, qui requiert une inscription au registre du commerce.

Un associé peut céder ses parts à un autre associé ou à un tiers agréé par les autres associés. La cession peut être réalisée sous seing privé mais est soumise aux mêmes droits d'enregistrement qu'un bien détenu en direct ; la plus-value éventuelle est taxée comme pour les valeurs mobilières.

Une SCI est fiscalement " transparente ", sauf si les associés décident de la soumettre à l'IS (impôt sur les sociétés) ; les revenus de location sont imposés au niveau des associés, chacun pour sa quote-part, au titre des revenus fonciers, et les plus-values de revente des biens sont taxées comme dans la détention en direct, sauf pour l'associé dont le bien constituait la résidence principale.

Encore une précision importante : les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens des dettes que la SCI ne serait pas en mesure d'honorer...

Constituer une SCI, société civile immobilière

Une SCI est constituée par la rédaction, la signature et le dépôt de statuts qui régiront par la suite les rapports entre les associés. Il s'agit d'une entité distincte de ses associés, qui a la personnalité juridique, doit avoir son compte bancaire, etc. Un ou plusieurs gérants sont désignés dans les statuts : ils agissent sous le contrôle de l'assemblée des associés qui doit prendre les décisions importantes comme celles d'acheter ou vendre un bien, consentir un bail commercial, souscrire un emprunt. L'assemblée a aussi le pouvoir de révoquer les gérants et en nommer de nouveaux.

La rédaction des statuts est affaire de professionnel, et doit être adaptée aux objectifs précis des associés. Leur modification après coup est possible mais peut être problématique en cas de désaccord entre les associés.

Les statuts peuvent prévoir que le bien sera affecté à l'usage d'un ou plusieurs associés déterminés, par exemple à titre de résidence principale ; il est aussi possible qu'un associé soit locataire de la SCI, notamment quand il s'agit de locaux professionnels.

La constitution doit être préparée avec soin : calcul des apports immédiats et futurs, fixation du montant du capital libéré immédiatement ou partiellement, prévision d'apports futurs en compte courant et/ou d'augmentations du capital pour couvrir les charges du bien et le remboursement des emprunts si la SCI n'a pas de revenus (cas de la SCI achetant un bien destiné à être occupé par tout ou partie des associés) ou si ces derniers ne sont pas suffisants (cas les SCI pour investissement locatif)...

Par ailleurs, une SCI est une véritable société, qui doit donner lieu à tenue d'une comptabilité, à assemblée annuelle, ainsi qu'à diverses formalités. Sa trésorerie ne doit pas être confondue avec celle des associés sous peine de dissolution d'office et requalification en indivision ! En cas de revente de tous les biens possédés, encore faut-il la liquider...

Enfin, un associé ne peut sortir d'une SCI en provoquant la vente du bien, comme il peut le faire en indivision, ou en communauté par le divorce ; il doit obtenir un rachat de ses parts ou trouver un acheteur tiers accepté par les autres associés. Ce peut être un avantage si l'on veut éviter qu'un bien familial soit vendu par la volonté d'un membre de la famille contre la volonté des autres, mais c'est aussi une contrainte qu'il faut anticiper !

L'intérêt d'acheter un logement en SCI

Compte tenu des inconvénients et des lourdeurs d'une société, l'achat en SCI ne doit être envisagé que dans les cas où elle présente un intérêt particulier, notamment en tant qu'alternative à l'indivision :

• Détention d'une résidence secondaire à plusieurs,
• gestion rigoureuse d'un ou plusieurs biens locatifs familiaux,
• volonté de transmission progressive par voie de donation d'un patrimoine familial : pour des patrimoines d'une certaine importance, outre la facilité de la transmission en raison de la fongibilité des parts, le régime fiscal reste favorable
• volonté de distinction des patrimoines, par exemple pour séparer la propriété d'un bien professionnel de son exploitation commerciale.

Dans le cas des couples mariés, chacun des époux peut être associé d'une SCI ; toutefois si le régime matrimonial n'est pas celui de la séparation de biens, les parts souscrites ou achetées après le mariage entrent dans la communauté.

A noter qu'il peut être utilisé entre membres d'un couple dans un contexte de famille recomposée de la même technique que dans l'indivision, à savoir la possession par chaque membre du couple de la nue-propriété de ses propres parts et de l'usufruit des parts de l'autre : lors du décès du premier, l'usufruit du défunt est annulé. Le survivant se retrouve alors avec la moitié en pleine propriété sans droit de succession à payer et conserve l'autre moitié en usufruit, seule la nue-propriété de cette moitié allant à la succession du défunt. Le concubin restant évite ainsi le risque d'être évincé du logement par les héritiers du défunt.

Attention : les partenaires qui ont décidé de constituer une SCI ne peuvent bénéficier d'un prêt à taux 0%, ni utiliser leur PEL pour l'achat du logement ; ils peuvent par contre bénéficier des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif " Robien " et " Borloo ", et si le bien acheté est affecté à leur résidence principale du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt ; par contre, s'ils destinent un bien à la location et ne dont pas parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (cas par exemple des concubins ou des partenaires de PACS), ils ne prétendre au régime de faveur de la loi du 6 juillet 1989 pour les bailleurs personnes physiques : la société est alors considérée comme bailleur personne morale...

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com